Calcul rentabilité locative: ce qu’il faut savoir pour mieux investir

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L’investissement immobilier intéresse de plus en plus de Français. En effet, un placement dans la pierre est rassurant. Cela permet aussi parfois d’assurer une rentabilité plus élevée que certains placements financiers. Connaître le rendement d’un investissement locatif permet de savoir si un investissement rapporte plus qu’un autre.  C’est selon le prix d’acquisition et le loyer qu’il est possible d’en dégager, ainsi que les charges. Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le calcul de rentabilité locative.

Qu’est-ce qu’une rentabilité locative?

Comprendre et connaître la rentabilité d’un bien et de ce fait le rendement d’un investissement immobilier locatif est indispensable. Cela permet d’assurer que le placement soit bénéfique selon le prix d’acquisition du logement, le loyer défini et les charges.

Afin d’aider les propriétaires à estimer leurs placements et leurs futurs bénéfices, l’indicateur incontournable est le calcul de rentabilité locative ou rendement locatif. En effet, utiliser cette équation est important avant d’acquérir un bien immobilier destiné à la location.

Pour le calcul de rentabilité locative d’un bien futur, cet indicateur fait le rapport entre le prix d’acquisition du logement et les revenus qu’il génère. Le résultat donne alors le pourcentage, ainsi que le bénéfice annuel, net ou brut, que peut rapporter l’investissement.

Les éléments pour calculer une rentabilité locative

Pour calculer la rentabilité locative nette d’un bien, de nombreux éléments sont à prendre en compte, à savoir :

  • Les frais d’investissement comprenant les intérêts d’emprunt, les garanties, les frais de notaire ou l’assurance emprunteur
  • La fiscalité avec l’impôt sur le revenu et la taxe foncière qu’il faut payer tous les ans
  • Les frais de gestion tels que les frais de gestion locative
  • Les assurances réunissant l’assurance loyers impayés et l’assurance propriétaire non-occupant
  • Les loyers mensuels
  • Les frais d’entretien, notamment les dépenses qui sont à la charge du locataire. Quant au propriétaire, il doit se charger financièrement des travaux importants comme un changement de chaudière.
  • Les éventuels travaux
  • Les charges non récupérables, notamment les dépenses d’amélioration de l’immeuble pour participer à l’augmentation de la valeur du bien locatif

Zoom sur le calcul de rentabilité locative brut

Le calcul de rentabilité locative brut permet à un propriétaire d’avoir un premier aperçu de son financement locatif. Il peut effect et d’effectuer une comparaison de son placement par rapport à un autre. La formule pour effectuer le calcul est assez simple :

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(Loyer mensuel x 12) x 100/Le prix d’achat du bien, frais d’achat y compris.

Ce calcul rapide permet d’obtenir le rendement locatif brut en pourcentage d’un bien.

Exemple : Pour une acquisition d’un logement envisagé à 200 000 € et d’un loyer fixé à 1 400 €, le calcul est le suivant : 1 400 € x 12 = 16 800 € x 100/200 000 € = 8,4 %. 

La rentabilité locative brute est un élément essentiel qu’il est indispensable de prendre en compte, car cette donnée varie selon l’emplacement du bien. Il est à savoir que le pourcentage diffère selon la ville, ainsi que les quartiers où se trouve le logement. À Paris par exemple, la rentabilité locative moyenne est estimée à 3,5 % brut. Ce n’est pas le cas des autres villes. Elle peut aller jusqu’à 10 %. Autrement dit, pour un logement parisien, tous les ans, les loyers peuvent rapporter 3,5 % du montant total de l’investissement, soit 3500 € pour un investissement de 100 000 €.

rentabilité locative

Comment calculer une rentabilité locative nette?

Le calcul de la rentabilité locative nette donne plus de précision que celui du rendement brut. En effet, d’autres données sont ajoutées à la formule, notamment les taxes accumulées et les charges, pour disposer du rendement net d’un investissement immobilier. Voici donc le calcul de base :

(Prix du loyer x 12) x 100 – (les charges locatives) / le prix d’acquisition.

Exemple : Pour un bien à 200 000 € et un loyer de  1400 €, le calcul est le suivant : 1 400 € x 12 = 16 800 €, le montant annuel du loyer auquel sera déduit les différentes charges telles que les charges de la copropriété d’assurances, la taxe foncière ou les frais de gestion. Avec un montant total des charges estimé à 4 000 €, le calcul sera : 16 800 – 4 000 x 100/200 000 = 6,4 %.

La rentabilité locative nette du bien s’élève donc à 6,4 %.

Comment savoir qu’un taux de rentabilité locative est bon?

Il n’y a pas de réponse évidente à la question comment savoir qu’un taux de rentabilité locative est bon. Le rendement locatif peut être plus ou moins élevé selon le prix d’acquisition, la situation de l’immeuble, les travaux réalisés, le niveau des charges, les loyers pratiqués, etc. En effet, le rendement locatif peut être moins élevé dans les très grandes villes, où les prix immobiliers sont élevés et où le marché immobilier est tendu.

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Ce petit rendement peut toutefois être comblé par la certitude que le bien peut être loué à tout moment, car la demande locative est élevée. Il est à savoir que la vacance locative peut grandement impacter le rendement locatif annuel d’un financement locatif si le bien demeure inoccupé durant plusieurs mois et qu’aucun loyer n’est perçu.

Néanmoins, il est possible de se fonder sur des moyennes afin d’estimer le bon taux de rentabilité locative. Une étude publiée en août 2020 a révélé les 10 communes françaises de plus de 100 000 habitants les plus rentables en termes d’investissements immobiliers. Les villes de Perpignan et Limoges sont en tête avec une rentabilité moyenne de 5,1 %, ensuite il y a Saint-Étienne avec 4,9 %. Dans le cadre de cette étude, la rentabilité locative nette est l’indicateur retenu.

Selon une étude que Poll&Roll a réalisée au printemps 2021 pour Mastéos, l’investissement locatif est le placement financier qui a la cote auprès des Français. Environ 10 % des personnes sondées se sont lancées et plus de 40 % en font un projet. Il n’est plus à rappeler que la pierre est LA valeur refuge par excellence. N’oubliez pas, sans oublier que pendant la crise sanitaire, chez les Français, elle devance grandement la Bourse. Investir son argent dans l’immobilier est rassurant à cause des fluctuations rares de prix à la baisse, et notamment l’augmentation constante de sa valeur sur la durée. Découvrez en outre notre article sur Comment acquérir un bien immobilier au nom de son fils?